一. 棚改政策退出，三四線真實“需求”浮出水面

由于2015年棚改貨幣化安置政策的實施，三四線城市房價迎來大幅上漲，從3000-4000元/平上漲到7000-8000元/平，甚至過萬。據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年全國棚改開工總數(shù)為3300萬套，其中三四線城市占2200萬套。不少投資者大量購買三四線房產(chǎn)，等待房產(chǎn)快速升值。而棚改存量的陸續(xù)減少和國家整治“地方借棚改政策大肆發(fā)債”現(xiàn)象，2019年棚改開工量出現(xiàn)腰斬，預計2022年棚改會全面退場。

隨著棚改的陸續(xù)退場，三四線的真實需求浮出水面。人口凈流入的減少和經(jīng)濟發(fā)展緩慢是三四線城市的購房需求減弱的關鍵因素，目前僅剛需在支撐。

三四線城市的剛需主要分為四類，首先是本地居民舊房換置新房需求；第二點是隨著三胎政策放寬，三四線城市的生活成本更低，生育意愿更強，人口規(guī)模增加，購置新房需求；第三類是到三四線城市務工人員購置房屋需求；最后是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。剛需一直存在，而棚改政策的退出，代表著房價上漲的終止。還沒轉手賣出去的房子砸在了投資者的手里，變成了空置房。

對于空置率國際通行公認數(shù)據(jù)顯示，以一個城市房屋空置率在4%-5%為基準點，低于10%是在相對合理區(qū)間，而超過15%為空置率危險區(qū)間。而目前我國大城市空置率在20%，三四線城市空置率甚至達到25%，全國房屋空置率在22%左右。三四線空置房的高企除了投資者大量購買，等待房價飆升以外，還有部分剛需購房者，因要去一二線工作，導致房屋不得不空在老家。

空置房的增加使得三四線城市出現(xiàn)供大于需的現(xiàn)象，而隨之而來的就是房價可能隨之下跌。而購房者“買漲不買跌”的心理讓購房預期比較悲觀，在房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢沒有改變的情況下，不會輕易購房。

二. 大環(huán)境下，政策利好頻出，但仍未見起色。

一月中旬至今，已有多個地方政府推出公積金首付比例下降、房貸利率下調(diào)、購房補貼等政策，來刺激樓市交易，但力度遠遠不足以扭轉目前頹勢。

從與房地產(chǎn)緊密相關的居民中長期貸款來看，1月數(shù)據(jù)雖然環(huán)比改善不少，但是與去年同期水平相比，仍少增2000多億元，說明居民購房預期并沒有明顯改善。這與近期高頻數(shù)據(jù)反映的商品房成交面積依然低迷表現(xiàn)一致。

二月30大中城市三線城市商品房成交面積為136.01萬平方米，年同比下降51.65%。首先推出利好政策的贛州二月商品房成交面積為90.43萬平方米，年同比下降15.46%，佛山二月商品房成交面積為40萬平方米，年同比下降36.27%。政策刺激下，商品房成交未見好轉，我們認為主要有三方面原因：今年由于疫情、就地過年等政策，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年；政策放松力度不夠扭轉市場頹勢；三四線城市居民購房在大環(huán)境下更加理性。短期內(nèi)市場信心和預期仍然不足，房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。

三. “兩會”開幕，房地產(chǎn)年中或?qū)⒂|底反彈

對于3月5日兩會開幕，政府強調(diào)去年提出的支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等基調(diào)。換句話說，地方政府會根據(jù)城市屬性，制定不同的房地產(chǎn)政策，我們預計三四線城市會率先進行政策上的調(diào)整。而隨著政策放松力度的增加，帶動市場預期回升，在年中出現(xiàn)反彈。但在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效機制下，房價不會有大幅上漲。

從市場情緒指數(shù)來看，一線和二線、三四線出現(xiàn)分化。二月份一線城市情緒指數(shù)有小幅上漲，二線和三四線城市情緒指數(shù)較為平穩(wěn)，全國市場情緒指數(shù)均仍在市場觀望區(qū)間。但隨著一線城市情緒率先好轉，預計接下來一段時間，二線和三四線城市情緒也會隨之好轉，與我們預測的房地產(chǎn)年中或?qū)⒂|底反彈基本一致。

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